2012年起华侨管理区全面铺开新一轮危房改造工作，目标任务为1798户。2013年危房改造工作进展情况如下：

　　一、危房改造基本情况

　　2012年3月，侨区按照省、市的部署，组织侨办及各部门、村（居）委会，对仍居住在华侨农场时代由农场统一规划建设的危房中的危房户，逐村逐户调查摸底，造册登记，绘制居民点危房平面图。据统计，侨区现仍居住在危房的群众有1798户，其中：归难侨和场员1263户，危房面积64928㎡。今年10月，侨区再次组织人员对居住在危房的归难侨等进行第二次核实，进一步摸清了底数，了解了危房户房改的意愿，为侨区危房改造任务目标的全面完成奠定了基础。

　　侨区现有危房绝大部分是在50～70年代为大批接侨时赶建的三合土墙瓦房，质量极差，按当时设计标准，使用年限为30年，目前已超期10～20年。而大部分以农业为主的职工由于收入低微，只能维持温饱，仅靠自身努力无法购置新房和原址上自建新房。因此，只能根据危房改造户的实际情况和特点，制订危房改造措施。

　　二、危房改造任务完成情况

　　2013年度，侨区动工新建6栋200户，修缮住房200户、原地自建10户；建设工程中央补助资金263.5万元、省级补助资金202万元已到位，发放到户危房改造资金150户、225万元。此外，侨区按照“财政补一点、银行贷一点、自己出一点”筹集1728万元用于危房改造工程建设。

　　侨区保障房建设市政府下达的公租房100套已完成立项、钻探、设计、审图、招投标和报建等工作，进入开工建设阶段。

　　此外，侨区计划在今年年底前动工兴建100套“侨心居”模式的廉价集资房，即由农场划拨建设用地，危房改造户自筹资金，按每套房80㎡，每平方米900元造价的标准建设集资房。

　　三、危房改造工作主要做法和取得的成效

　　为确保危房改造工程顺利推进，侨区确定了一下指导性意见：一是把危房改造工作纳入“十二五”规划，全力推进侨区城镇化进程，按照统一规划、建设新村、分类指导、试点推进、分期实施的原则，结合侨区总体规划，切实推进归难侨危房改造进度；二是把危房改造列入了侨区工作重要议事日程，当作一项事关全局和稳定的“民心工程”来抓；三是在充分尊重危房户意愿的前提下，结合侨区的总体建设规划，按照先急后缓、先易后难、逐村（社区）逐户改造的原则，统一规划、分类指导、配套建设；四是坚持“个人、农场、政府各出一点”的危房改造资金筹措办法，以个人自筹为主，侨区和政府补助为辅，以及适当的银行按揭；五是成立了危房改造工作领导小组和督察小组，进行全面调研，制定危房改造工程的有关规定和政策，加强对危房改造工作的领导、协调和督察，全面开展侨区新一阶段的危房改造工作。

　　在危房改造工作中，结合侨区多年危房改造工作的经验和实际情况，侨区主要采取四种危房改造方式：

　　1.中心区建设按揭房和原住址自建房方式

　　鼓励危房户在符合规划及用地要求的前提下在中心区或现居住点购建新房，在中心区进行危房改造，通过“财政补一点、银行贷一点、自己出一点”的方式筹集资金，分批将危房推倒，按照统一规划，统一建设的原则在中心区兴建按揭房。目前，侨区已经把中心区的危房改造纳入中心区的城镇规划，把按揭房建成四层以上的钢筋水泥框架结构的规划合理、环境优美的住宅小区，并加大投入，逐步改善小区内供水、供电、道路、照明、绿化、排污等配套建设。侨区的按揭房按98平方米三房一厅的标准进行建设，造价约为13.3万元，首期支付4万元（约为房价的30%，危房住户除去1.5万元的政策补助，个人首期只需支付2.5万元），其余款项以房地产公司提供担保，由汕尾市农业银行提供“个人住房商业性贷款”五至十年期按揭（月息0.8%，10年期每万元每月需支付银行163元）。

　　对于原址新建住房，侨区要求符合总体规划，不占用新的土地和破坏村容村貌，并征得国土、规划等相关部门同意方可进行。

　　2.特困归难侨、场员维修加固旧危房方式

　　特困归难侨、原华侨农场职工实在无能力购建新房的，侨区在2010年前曾聘请了陆丰市房屋安全鉴定办公室的工程师，对全场危房进行逐户鉴定（主要集中在六队、新点、东欧和拱房），对其旧房进行鉴定是否有维修加固的价值，如现住房主体结构尚好，具有维修加固价值的，延续了允许采用修缮改造的方式，修缮后的住房原则上必须做到“三新”，即瓦片新、桁条新、檩片新，确保维修后旧房不因质量问题成为新的危房。

　　3.特困户公租房安置方式

　　对确实无能力购建新房、现住房又不符合修缮条件的特困危房户，由相关部门制订制度办法，纳入公租房的安置范围。

　　4.作业区原地（址）拆旧成排新（自）建方式

　　对于部分危房户经济相对困难、无意在中心区购房，居住边远且旧房无维修价值的，允许在不影响总体规划、不新占用土地的原则上原地集中拆旧成片建新。目前，主要集中在饶湖办事处一、三居委，约60户，该方式初定在2014年初实施。

　　四、危房改造主要经验

　　侨区在危房改造工作中，开拓思路，创新方式，取得了一定的工作经验。

　　1.加强领导，落实责任。侨区把危房改造作为实现中国梦，积极为民办实事做好事的一项“民心工程”来抓，成立危房改造工作领导小组，一把手亲抓，负总责；分管领导具体抓，负直接责任。做到一级抓一级，层层落实责任制，确保领导到位、责任到位、措施到位。

　　2.依规依章，规范程序。侨区对《汕尾市华侨管理区危房改造实施方案》进行了多次的反复论证、征求意见修改并报市政府审定，于2013年6月9日正式出台并下发了修订的文件，规范危房改造享受补贴的对象、标准、申报、验收和补贴领取程序。

　　3.措施到位，强化督查。侨区主要领导、分管领导和侨务部门还多次深入各办事处、村（居）委，了解危房改造工作情况，倾听危房改造户的意见和建议，纪检监察部门不定期的监督检查危房改造情况，强化监督检查，多次要求对资金的使用和管理严格把关，确保专款专用，杜绝以权谋私的现象发生。

　　4.就地改造、统一建设。坚持就地拆除旧房，就地改造、方便实用的原则，统筹安排，先急后缓，分类实施，居住安全、生活方便、环境优美、统一规划、统一建设；立足于成片消灭危房，立足于成片建设新区。

　　5.充分发动、广筹资金。侨区认真细致地做好广大归难侨、群众思想工作，多次召开座谈会进行思想动员，《危房改造实施方案》主动公开，广泛宣传，使广大群众自觉主动地参与危房改造；同时多种渠道筹措建设资金，对成片建设新区的基础设施如：道路交通、供水、供电、绿化、广播电视加大投入，大大调动了广大群众参与危房改造的积极性。

　　6.特殊照顾、适当倾斜。在规划、建设过程中，通过各部门的配合，对各种税费的征收（如土地使用费，报建费，水电、有线电视报装费，建筑安装税等）坚持能免则免，不能免的则按最低标准收取。

　　7.控制造价、严格把关。在尽量降低造价的前提下，严格把关，加强安居房建设施工的监督管理，严格验收手段，确保工程质量，坚决杜绝安居房刚建成或入住不久因质量问题又成为危房的现象发生。

　　8.全力支持、提供帮助。争取市农业银行支持协助，提供“个人住房商业性贷款”，并由房地产公司提供担保，有效解决了危房改造户购买商品房的资金困难问题。

　　五、主要存在问题和今后工作措施

　　侨区新一轮危房改造工作从2012年底开始，涵盖了部分以前未完成的归难侨及所有非归难侨职工，任务为1798户，时间紧、任务重，存在的主要问题如下：

　　1.绝大部分危房改造户（包括自建、购买、维修加固等形式）均未办理房地产权证。由于原华侨农场土地权属国有，征用方便，加之前些年为在规定时限内完成上级下达任务，因此，采取了简便的方式，即①在中心区以外的其他归难侨安置点由职工在原住址拆老房建新房；②在中心区由房地产公司统一拆旧建新后以接近市价购入；③对具有维修价值的旧房经批准后对原住房进行维修加固；④利用计划经济时代的老队部、老仓库、老晒场原址等，统建新房，以成本价出售给职工，等等。形式多种，但都有以下共同点：对象以归难侨职工为主；几乎未收或象征性的收取土地使用费；除中心区由房地产公司统一建造的新房外，其他均不收税费（为降低造价，使归难侨买得起）；基本上未办理土地征用、房屋报建等相关手续。由于建设时手续不完善、单证不齐全，使之后的房地产权证办理遇到了重重困难。归难侨职工们对此反映强烈，认为他们从上世纪五十至七十年代回到祖国怀抱并安置在农场，几十年来省吃俭用，等到近期得益于国家的支持照顾，有的还向银行按揭才购建了一套一百平方米左右的新房却无法办理房地产权证。维修加固老房的归难侨职工也纷纷提出，他们总该有一块几十至一百平方米的落脚安栖之地。

　　2.部分特困户、贫困户家庭即使有了上级支持资金也根本无力购建新房或维修加固老房。这部分人以年纪偏大的老人为主，他们或老弱病残，或子女无法资助，仅以收入不高的退休金为生，因此，连对老房的维修加固都难于做到（前些年的维修加固每套房子约1至2万元，而目前要4万元以上），更遑论购建新房了。这部分人约有200余户。

　　3.危房改造片区的配套设施投入较大，侨区目前的经济状况难于承担。十多年来靠拆老房建新房的做法虽节约了土地，但进度慢，成本高，住点散，配套设施难于跟上，且拆迁难度大。以前农场时代统建的瓦房都是成排相连建设，一排至少10间10户人居住，其中只要1至2户工作做不通，成排房子则无法拆除，又不能强拆，且其中部分是上述的特困户或贫困户。要成片较大面积建造新房就必须征用部分已种植水果的土地。原华侨农场土地虽为国有，但都已在二十年前承包给职工个人，因此须赔偿青苗。目前，征用1亩地约须赔青2万元。据估算，以上述任务的一半左右须征地建房，约须占地75亩，赔青资金约为150万元。此外，供水、供电、道路、排水排污、绿化亮化、垃圾处理等也须配套建设。据测算，每户须投入配套资金0.5万元。全部完成须600—800万元。

　　六、今后的工作措施

　　1. 继续加强对危房改造工作的领导，加强危房改造政策宣传力度，认真做好归难侨和群众的思想工作，摒弃依赖政府的观念，积极配合有关部门开展危房改造工作，稳步推进侨区危房改造工程进度。

　　2.争取上级房地产权办证部门对侨区危房改造房地产权证的办理采取归（难）侨优先、特事特办、先易后难，手续从简、税费从低的办法，先选择一部分危房改造户进行试点，包括土地使用费及各项税费在一定面积之内免收，超出部分按国家规定收取，一户只能办一证等，待试点成功后再行铺开，规定办结时限，超期不予办理。以上可采取由农场相关部门提供资料由市办证或市委托授权农场相关部门负责办理，并定期不定期进行抽查的办法进行。

　　3.对特困户、贫困户的住房问题，将采取先易后难、逐步推进的做法，采取调整、维修、再补助的办法及安排到公租租房居住等形式逐步解决。

4.由于资金紧缺，计划对急需解决的配套设施先行投入，对绿化、亮化等推后进行，同时采取上级帮一点，农场投一点，住户出一点的办法进行建设。

 

                         汕尾市华侨管理区

                         2013年11月7日

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